Quy định pháp luật về phân lô bán nền – cách nhận biết “dự án ma”

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua bị xáo động bởi sự xuất hiện của những dự án phân lô, bán nền được quảng cáo là dự án tiềm năng nhưng thực tế là các dự án không có thật – điển hình là vụ việc của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba với giá trị “dự án ma” lên tới hơn 1.500 tỉ đồng!

Bằng nhiều quảng cáo hấp dẫn như “bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng, cam kết tỷ lệ sinh lời, chỉ còn vài lô góc giá rẻ, …”, rất nhiều người mua đất đã vội xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua mà không tìm hiểu kỹ, bị sập bẫy, bị chiếm dụng vốn trái phép và rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Là một đơn vị đã tư vấn pháp lý và giải quyết tranh chấp cho nhiều khách hàng rơi vào trường hợp trên, LMP Lawyers phân tích quy định của pháp luật về phân lô bán nền và các dấu hiệu để nhận biết một “dự án ma”.

Tham khảo thêm quy định pháp luật về phân lô bán nền qua link đính kèm

A. Quy định pháp luật về phân lô, bán nền

Dự án phân lô, bán nền thực chất là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Điều kiện để một dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020. Theo đó:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

  1. a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
  2. b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
  3. c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
  4. d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.”

Như vậy, chỉ cần không đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên, dự án sẽ không đủ điều kiện pháp lý để bán.

B. Nhận biết “dự án ma” và những vấn đề cần kiểm tra trước khi mua đất tại dự án phân lô, bán nền

Điều quan trọng nhất khi đi mua đất dự án là không nên nghe và tin tưởng hoàn toàn vào những điều mà bên môi giới hoặc chủ đầu tư hứa hẹn. Sau đó, cần kiểm tra pháp lý dự án theo trình tự sau đây:

Tài liệu chứng minh quyền sở hữu dự án

Các dự án trước khi tiến hành đều bắt buộc phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định giao đất ,…

Đây là căn cứ xác định ai là người có quyền bán đất, ai là người sở hữu, có được nhà nước thừa nhận về mặt pháp lý hay không. Trường hợp người môi giới là người ký kết các văn bản thì cần đề nghị được kiểm tra văn bản ủy quyền của Chủ đầu tư.

Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500

Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 là cơ sở vững chắc nhất khẳng định Chủ đầu tư có quyền xây dựng dự án.

Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật bố trí từng ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu nào, vị trí nào trong dự án.

Văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Chủ đầu tư phải hoàn thành cơ sở hạ tầng trước khi mở bán. Do đó, văn bản nghiệm thu cần chính xác theo đúng Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 và phải được ký nghiệm thu bởi cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Kiểm tra thực địa khu đất

Đến trực tiếp khu đất để xác định lô đất mình dự định mua ở vị trí nào, hạ tầng đã hoàn thành thực sự hay chưa, có công khai quy hoạch tại vị trí dự án hay không. Trường hợp cần thiết, có thể hỏi người dân địa phương và UBND cấp xã/phường về dự án.

Kiểm tra tài liệu chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi xây dựng dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, giải phóng mặt bằng, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Nếu Chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai, thường là với số tiền rất lớn, chứng tỏ Chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và uy tín để thực hiện dự án.

Kiểm tra dự án có bị kê biên, thế chấp, hoặc vướng vào các tranh chấp

Thông thường, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khách hàng có thể yên tâm về việc dự án là có thật, Chủ đầu tư uy tín và việc chuyển nhượng đất đai là hợp pháp.

Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, dự án đủ điều kiện để bán, nhưng Chủ đầu tư đang vướng vào các tranh chấp với đối tác, tài sản đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc dự án có tranh chấp giữa các cổ đông,… Do vậy, cần kiểm tra về thông tin kê biên, thế chấp của dự án tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tham khảo thông tin về Chủ đầu tư trên báo chí, internet để có sự cân nhắc.

Sau khi trải qua 6 Bước nêu trên, nếu dự án thỏa mãn các điều kiện thì khách hàng có thể yên tâm về pháp lý của dự án và quan tâm đến các yếu tố khác như giá cả, phương thức thanh toán, tiến độ hoàn thiện,…

Mua bán đất nền rất khác với mua bán căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng bởi vì dự án chưa thành hình mà chỉ có đất trống, tính thanh khoản kém hơn, giá cả biến động theo thị trường và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rất khó để xử lý và thu hồi khoản tiền đã bỏ ra.

Do vậy, khi mua bán đất nền, để tránh rủi ro, quý khách nên tham khảo ý kiến của luật sư trước khi giao dịch để đảm bảo tính pháp lý, tránh bị chiếm dụng vốn và nặng nề hơn là mất trắng số tiền đã mua.

LMP Lawyers tự hào là đơn vị tư vấn pháp lý trong lĩnh vực bất động sản cho nhiều nhà đầu tư đất nền và đơn vị tư vấn thực hiện dự án cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chúng tôi tham gia hỗ trợ thẩm định pháp lý các dự án, tư vấn về thủ tục mua bán đất nền và đại diện khách hàng để tham gia tố tụng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Hi vọng với những phân tích trên, người mua sẽ dự phòng được các rủi ro và đưa ra những lựa chọn đúng đắn khi tham gia mua đất tại các dự án phân lô, bán nền.

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi chi tiết, vui lòng liên hệ LMP Lawyers.

Đăng kí tư vấn