Căn hộ hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa hiện hữu tại thời điểm các bên giao dịch, do vậy, hợp đồng là thứ duy nhất đảm bảo cho người mua nhận được tài sản trong tương lai. Do đó, nếu không đủ kiến thức pháp lý và không kiểm tra kỹ hợp đồng, người mua rất dễ đặt bút ký vào hợp đồng với chủ đầu tư với nhiều điều khoản bất lợi, thậm chí, đôi khi người mua còn bị lừa đảo.
Dưới đây là những lưu ý cơ bản mà người mua cần lưu ý trước khi ký kết một hợp đồng nhằm mua căn hộ hình thành trong tương lai với chủ đầu tư từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Thứ nhất, chủ đầu tư mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện
Nhiều chủ đầu tư xoay vòng vốn liên tục nên thường xác lập các giao dịch mua bán với người mua dù chưa đủ điều kiện mở bán. Hậu quả là, khi dự án phải dừng thi công, chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng hạn và tranh chấp xảy ra, các giao dịch này phần lớn bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Khi đó, người mua chỉ được nhận lại số tiền đã thanh toán và khoản bồi thường thiệt hại rất thấp so với khoản lợi đáng lẽ được hưởng trong khoảng thời gian chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. Thậm chí, người mua có thể mất trắng số tiền đầu tư.
Ví dụ, tại Bản án số 413/2022/DS-ST ngày 15/9/2022 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, người mua ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Đã quá thời hạn bàn giao gần 10 năm nhưng dự án vẫn đang bị đình chỉ thi công, nên chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng thời hạn. Theo nhận định của Tòa án, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ dự án của chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ điều kiện để mở bán theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 nên hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, và lỗi hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. Vì vậy, Tòa án tuyên buộc chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho người mua.
Thứ hai, chủ đầu tư bán căn hộ trong dự án đã bị thế chấp cho ngân hàng
Hiện nay, một số dự án lớn được triển khai dựa trên nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Để được vay vốn, các chủ đầu tư phải thế chấp tài sản và các tài sản mang tính thế chấp trong trường hợp này chính là những dự án chung cư đang rao bán.
Trong kinh doanh bất động sản, việc vay vốn này là bình thường và được pháp luật cho phép. Cụ thể, theo quy định tại Điều 147.1 Luật Nhà Ở “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.
Như vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư đã thế chấp dự án vẫn được quyền bán, chuyển nhượng căn hộ của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận và người mua đồng ý. Lúc này, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán căn hộ để huy động vốn.
Nhưng nếu chẳng may, người mua gặp phải chủ đầu tư không giải chấp, chậm thanh toán nợ và cố tình che giấu thông tin hoặc tự ý mang căn hộ thế chấp sau khi đã bán thì khi ngân hàng đến siết nợ, người mua sẽ lâm vào tình cảnh khốn đốn, mất nhà chỉ trong vài ngày. Do vậy, người mua cần thỏa thuận kỹ lưỡng với chủ đầu tư và ngân hàng về vấn đề này.
Thứ ba, chủ đầu tư không tiến hành xây dựng và không bàn giao căn hộ cho người mua
Chủ đầu tư xây dựng dự án với mục tiêu lợi nhuận, do vậy, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc dự án chậm tiến độ, chẳng hạn: không đủ tiềm lực tài chính, không đủ số lượng người mua căn hộ, chi phí xây dựng tăng cao,…
Khi đó, người mua không còn cách nào khác ngoài việc khởi kiện yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy người mua thường không hiểu rõ về quy định chấm dứt hợp đồng hoặc không rà soát kỹ trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu của chủ đầu tư nên yêu cầu khởi kiện đôi khi không được chấp nhận. Hậu quả, người mua rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan, không thể chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, cũng không thể tiếp tục bỏ thêm tiền vào dự án.
Ví dụ, tại Bản án số 416/2014/DS-PT ngày 26/3/2014 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, người mua và chủ đầu tư thỏa thuận về việc chậm trễ thanh toán và chậm trễ bàn giao căn hộ như sau “[…] Bên bán sẽ bị phạt 0,05% trên mỗi ngày trễ hạn đối với số tiền bên mua đã thanh toán cho bên bán đối với thời gian chậm bàn giao căn hộ […]”.
Điều khoản trên nghe thì có lợi, nhưng thực tế người mua đã tự loại bỏ quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. Bản án xác định người mua chỉ được quyền yêu cầu chủ đầu tư thanh toán khoản tiền phạt mà không được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ tư, chủ đầu tư thu tiền thanh toán vượt quá giới hạn của luật
Điều 57.1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, […] nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; […]”.
Nhiều chủ đầu tư phớt lờ quy định trên, ngang nhiên vi phạm để yêu cầu người mua thanh toán nhiều lần với tổng số tiền vượt 70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ dù chưa bàn giao căn hộ. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án xác định thỏa thuận nêu trên vi phạm điều cấm của luật và tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu.
Ví dụ, trong vụ tranh chấp tại Bản án dân sự số 95/2020/DS-ST ngày 06/4/2020 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư 95% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ nhưng chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ. Do đó, người mua khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu và bồi thường thiệt hại. Toà án đã đưa vụ án ra xét xử và chấp nhận các yêu cầu của người mua.
Có thể thấy, tranh chấp mua bán căn hộ hình thành trong tương lai do rất nhiều nguyên nhân và cũng không đơn giản để giải quyết. Thực tiễn còn tồn tại nhiều tranh chấp khác, như: nhập nhằng giữa Thư bảo lãnh phát hành cho từng người mua và Thư đồng ý bảo lãnh do ngân hàng gửi cho chủ đầu tư, các bên thỏa thuận sử dụng ngoại tệ để thanh toán, dự án bị thu hồi,… Vì vậy, trước khi giao kết các hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu các quy định pháp luật, thông tin dự án và năng lực của chủ đầu tư và tốt nhất nên có luật sư đồng hành ngay từ đầu để hạn chế các rủi ro.
Lưu ý: Nội dung trình bày trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi yêu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LMP Lawyers.
