Ngày 06 tháng 01 năm 2022, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022 /NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (“Nghị Định 02”). Nghị Định 02 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/03/2020 và thay thế các quy định hiện hành tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP cũng như các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; các hợp đồng phải lập theo mẫu khi kinh doanh bất động sản; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; và chuyển nhượng dự án bất động sản.
Xác định lại điều kiện kinh doanh bất động sản
Theo Nghị Định 02, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án hoặc tại Sàn giao dịch bất động sản một số thông tin nhất định, bao gồm: thông tin về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về các khoản thế chấp; thông tin về số lượng, loại hình sản phẩm bất động sản được kinh doanh; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
- Liên quan đến quy định về vốn pháp định của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Nghị Định 02 đã bỏ quy định về vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng. Thay vào đó, , trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì vốn chủ sở hữu phải: (i) không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; hoặc (ii) không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đang hoạt động được xác định dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán độc lập (của năm hiện tại hoặc năm trước liền kề); đối với doanh nghiệp mới thành lập, vốn chủ sở hữu được xác định trên cơ sở vốn điều lệ thực tế đã góp.
Yêu cầu đối với việc sử dụng các mẫu hợp đồng trong mua bán bất động sản
Nghị định 02 quy định việc bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải được lập thành hợp đồng mua bán bất động sản theo các mẫu sau:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp trên;
- Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.
Bổ sung điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
Theo Nghị Định 02, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo Nghị Định 02; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị Định 02 có hiệu lực thì phải cung cấp hợp đồng đã ký kết;
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
- Nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
