Với nền kinh tế ngày một tăng trưởng và nhu cầu việc làm tại Việt Nam dần mang tính thường xuyên, ổn định, xu hướng mua căn hộ tại Việt Nam của người nước ngoài cũng theo đó tăng cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh sau hai năm chống chọi với dịch Covid-19 và cơn địa chấn về hàng loạt sai phạm trái phiếu của các công ty bất động sản hàng đầu, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/4/2022 để quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài.
Trong lúc này, bên cạnh đáp ứng các điều kiện được sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật nhà ở hiện hành, người nước ngoài cũng đối mặt nhiều khó khăn trong việc vay vốn, chuyển tiền để thanh toán giao dịch mua căn hộ tại Việt Nam, đặc biệt là căn hộ hình thành trong tương lai.
Hạn chế về quyền sở hữu căn hộ
Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện không nằm trong khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở để bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Cũng theo Luật Nhà ở, các giấy tờ chứng minh quyền được phép sở hữu căn hộ của người nước ngoài là: Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao (đối với người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam); Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án (đối với người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam). Tuy nhiên, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định duy nhất giấy tờ chứng minh quyền được phép sở hữu căn hộ của người nước ngoài là hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh. Chính sự không thống nhất này, trên thực tế, các cơ quan nhà nước yêu cầu người nước ngoài đến Việt Nam để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án không chỉ cung cấp giấy chứng nhận đầu tư, và có nhà ở trong dự án theo Luật Nhà ở, mà còn cung cấp bổ sung hộ chiếu còn giá trị có dấu kiểm chứng nhập cảnh mà Luật nhà ở không yêu cầu. Trong trường hợp này, người nước ngoài phải chuẩn bị thêm nhiều giấy tờ chứng minh gây phức tạp trong việc mua căn hộ.
Có ba hình thức để cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ (Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP):
(i) Mua trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán;
(ii) Mua từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận; và
(iii) Nhận thừa kế, tặng cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.
Quy định này hạn chế quyền lựa chọn căn hộ mua, cụ thể người nước ngoài chỉ được mua căn hộ hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư, nhưng không được nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân khác.
Số lượng và thời hạn sở hữu căn hộ
Chủ đầu tư chỉ được mở bán căn hộ khi có đầy đủ các văn bản bao gồm: Tất cả văn bản đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, Hồ sơ dự án, Thiết kế bản vẽ thi công, Giấy phép xây dựng, Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, và Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; và Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp cho chủ đầu tư về việc nhà ở đủ điều kiện được bán (Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
Số lượng căn hộ được sở hữu của người nước ngoài cũng hạn chế hơn so với người Việt Nam. Cụ thể, Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, và trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này (Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Theo các quy định này, số lượng, loại dự án mà người nước ngoài được phép sở hữu không dễ dàng xác định. Chính vì thế, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định Sở Xây dựng có trách nhiệm cập nhật đầy đủ thông tin về dự án, số lượng căn hộ mà người nước ngoài được mua trên Cổng thông tin điện tử của Sở. Lưu ý rằng, trên thực tế, không phải tất cả các dự án tại Việt Nam mà người nước ngoài được mua sẽ có Danh mục nêu cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở do Sở Xây dựng công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử. Người nước ngoài sẽ tốn nhiều thời gian để lấy thông tin căn hộ được phép sở hữu từ các chủ đầu tư dự án nhà ở. Nhưng thực tế, một số chủ đầu tư cũng có thể chưa nắm chính xác số lượng căn hộ còn được phép bán cho người nước ngoài. Trong trường hợp mua căn hộ không được phép, giao dịch mua bán này là không có giá trị pháp lý và gây tổn thất cho người nước ngoài.
Người nước ngoài sở hữu căn hộ có thời hạn theo thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định nếu có nhu cầu (Điều 161 Luật nhà ở). Thời hạn sở hữu căn hộ có thời hạn sẽ chuyển thành ổn định, lâu dài khi người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thanh toán tiền mua căn hộ
Người nước ngoài thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua căn hộ thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 162 Luật nhà ở). Đối với sở hữu căn hộ theo hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, để chuyển tiền đầu tư xây dựng nhà ở vào Việt Nam, cá nhân nước ngoài được mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ, đồng Việt Nam tại ngân hàng được phép nơi đã mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ để thực hiện các giao dịch thu, chi hợp pháp bằng đồng Việt Nam liên quan đến hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam (Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN). Việc góp vốn trực tiếp bằng ngoại tệ và chi bán ngoại tệ cho các ngân hàng được phép để chuyển sang đồng Việt Nam được thực hiện bằng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp này. Để chuyển tiền ra nước ngoài sau khi bán căn hộ, cá nhân nước ngoài được phép mua ngoại tệ tại tổ chức tín dụng được phép kinh doanh ngoại hối và chuyển ra nước ngoài sau thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày mua được ngoại tệ (Điều 9 Nghị Định 70/2014/NĐ-CP).
Còn đối với sở hữu căn hộ thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ, cá nhân nước ngoài được phép chuyển ngoại tệ từ nước ngoài vào các tài khoản ngoại tệ mà chính mình đã lập tại các tổ chức tín dụng được phép tại Việt Nam (Điều 6 Thông tư số 16/2014/TT-NHNN). Sau đó, người nước ngoài có thể chi bán ngoại tệ cho các tổ chức tín dụng được phép để chuyển sang đồng Việt Nam, và thanh toán tiền mua cho chủ đầu tư. Khi bán căn hộ, người nước ngoài được phép mua ngoại tệ tại các tổ chức tín dụng được phép kinh doanh, cung ứng dịch vụ ngoại hối, sau đó chuyển tiền đã mua ra nước ngoài bằng chính tài khoản ngoại tệ đã lập, nhưng phải xuất trình các giấy tờ, chứng từ để chứng minh nguồn gốc hợp pháp số tiền chuyển ra nước ngoài theo quy định của tổ chức tín dụng, và các chứng từ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế với Việt Nam (Điều 4, Điều 7 Nghị Định 70/2014/NĐ-CP).
Như vậy, thanh toán tiền mua và chuyển tiền khi bán căn hộ của người nước ngoài là vấn đề phức tạp, bao gồm nhiều quy trình, thủ tục, nhiều loại giấy tờ khác nhau. Hơn nữa, việc chứng minh thu nhập từ việc bán căn hộ là hợp pháp phụ thuộc hoàn toàn vào cách hiểu tùy nghi của từng tổ chức tín dụng.
Vay tiền mua căn hộ
Thực tế phổ biến hiện nay là nhu cầu vay tiền để mua căn hộ của người nước ngoài. Mặc dù, cá nhân nước ngoài là một trong những đối tượng cho vay tại Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, việc cho người nước ngoài vay để mua căn hộ là phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của tổ chức tín dụng. Song trên thực tế, hầu hết các tổ chức tín dụng tại Việt Nam đều chưa có hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay này, nếu có thì các yêu cầu về thủ tục, giấy tờ chứng minh người nước ngoài khó đáp ứng. Trước khi ban hành chính sách siết chặt tín dụng cho vay bất động sản như hiện nay, người nước ngoài cũng đã khó tiếp cận vốn vay để mua căn hộ. Trong khi tình hình hiện nay thắt chặt cho vay mua bất động sản, ngay cả người Việt Nam cũng không vay được thì người nước ngoài có nhu cầu vay tiền mua nhà là khó được chấp thuận.
Với những điều kiện về việc sở hữu căn hộ hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam và chính sách hiện nay thắt chặt cho vay mua bất động sản, người nước ngoài mua được căn hộ tại Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn về giấy tờ, thủ tục, và tài chính.
Lưu ý: Nội dung trình bày trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi yêu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LMP Lawyers.
