Trong hoạt động tín dụng hiện nay, thế chấp tài sản đã trở thành một phương thức vay vốn vô cùng phổ biến. Tài sản được dùng để bảo đảm nợ vay rất đa dạng, tuy nhiên các ngân hàng có xu hướng nhận thế chấp bằng bất động sản do các đặc trưng như giá trị cao, tính khan hiếm và không thể di dời của bất động sản khiến việc thu hồi và xử lý nợ trở nên dễ dàng hơn các động sản khác.
Bên cạnh đó, những đặc trưng này đôi khi khiến người thế chấp bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro và tổn thất khi thực hiện giao dịch vay vốn. Thế nên, nhằm đảm bảo quyền lợi và đạt được mục đích như mong muốn trong giao dịch, người thế chấp và người nhận thế chấp bất động sản phải nắm rõ điều kiện, quy trình và thủ tục thế chấp, đặc biệt là việc đăng ký thế chấp bất động sản.
Thế chấp bất động sản là gì?
Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, Điều 317 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản là “việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Do đó, các bên có thể sử dụng tài sản, bao gồm bất động sản như một tài sản để đem đi thế chấp.
Bất động sản được dùng làm tài sản đảm bảo để thế chấp bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng khác, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Các bất động sản này có thể đang hiện có hoặc hình thành trong tương lai.
Lưu ý rằng, theo định nghĩa tại Luật Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất không phải là bất động sản hình thành trong tương lai.
Các điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực kể từ ngày 15/01/2023), các trường hợp thế chấp sau đây phải đăng ký:
- Thế chấp quyền sử dụng đất;
- Thế chấp nhà ở, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án đầu tư khác có sử dụng đất đồng thời với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài ba trường hợp trên, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai cũng có thể được đăng ký nếu có yêu cầu.
Thủ tục đăng ký thế chấp bất động sản
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ đăng ký thế chấp bất động sản bao gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký;
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận được quy định tại Luật Đất đai có giá trị tương đương;
- Các tài liệu khác phù hợp với loại bất động sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ đăng ký thế chấp bất động sản có thể được nộp qua bốn phương thức sau: (i) hệ thống đăng ký trực tuyến, (ii) trực tiếp, (iii) qua dịch vụ bưu chính và (iv) qua thư điện tử. Người nộp hồ sơ có thể nộp tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (“Ủy ban nhân dân cấp xã”).
- Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh (“Bộ phận Một cửa”).
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Nếu nhận hồ sơ từ trước 15 giờ: việc giải quyết sẽ thực hiện trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ: việc giải quyết sẽ thực hiện sẽ thực hiện trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả đăng ký thế chấp được cơ quan đăng ký trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau đây:
- Trực tiếp tại cơ quan đăng ký.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, thì Bộ phận Một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
- Qua dịch vụ bưu chính.
- Cách thức điện tử trong trường hợp pháp luật có quy định; cách thức khác do cơ quan đăng ký và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Một số lưu ý sau khi đăng ký thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp
Việc xử lý tài sản thế chấp phát sinh khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện trong thời hạn cho phép.
Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xử lý tài sản thế chấp bao gồm các phương thức sau:
- Bán đấu giá tài sản
- Bên nhận thế chấp tự bán tài sản
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm
- Các phương thức khác
Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về phương thức xử lý thế chấp, biện pháp xử lý thế chấp sẽ mặc định là đấu giá tài sản.
Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp, được thanh toán theo thứ tự ưu tiên giữa các bên cùng nhận tài sản thế chấp theo các nguyên tắc và quy định tại Bộ Luật Dân Sự 2015.
Xóa đăng ký thế chấp
Xóa đăng ký thế chấp (hay còn được gọi là giải chấp) là một thủ tục hành chính mà người yêu cầu thực hiện với cơ quan có thẩm quyền nhằm chấm dứt việc đăng ký thế chấp đã thực hiện.
Việc xóa đăng ký thế chấp được áp dụng khi có một trong các căn cứ được quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, một số căn cứ như:
- Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm.
- Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt.
- Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký.
- Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm.
- Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
- Một số căn cứ khác theo quy định pháp luật.
Khi đó, người đăng ký thế chấp cần phải tiếp tục thực hiện các trình tự, thủ tục đăng ký xóa thế chấp theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Nội dung trình bày trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi yêu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LMP Lawyers.
