ĐIỂM MỚI CỦA NGHỊ ĐỊNH 10/2023/NĐ-CP SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI
Nghị định 10/2023/NĐ-CP (“Nghị Định 10”) về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai vừa được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ban hành ngày 03/4/2023 với nhiều điểm mới nổi bật. Đáng chú ý là quy định mới về cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (“Sổ Hồng”) đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Điều đó đồng nghĩa, từ ngày 20/5/2023, nhà đầu tư khi sở hữu Condotel sẽ có cơ hội được cấp giấy Sổ Hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện mà pháp luật ghi nhận. Bài viết này sẽ bình luận một số quy định pháp luật có liên quan để làm rõ vấn đề nêu trên.
1. Condotel và những vướng mắc pháp lý trước ngày 20/5/2023
(a) Condotel vẫn chưa được pháp luật Việt Nam định nghĩa cụ thể
Condotel không được định nghĩa cụ thể tại bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào. Bởi chưa được điều chỉnh bằng những quy định chính thức, nên hiện nay có khá nhiều quan điểm, cách hiểu khác nhau về Condotel.
Condotel, được kết hợp từ hai từ condominium (căn hộ) và hotel (khách sạn), là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với đa mục đích sử dụng, vừa để ở, vừa cho lưu trú du lịch (nhà nghỉ, khách sạn, resort), được gọi dưới những cái tên như căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú hay căn hộ lưu trú du lịch. Trên thực tế, Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường (“Công Văn 703”) có đề cập đến cụm từ “căn hộ du lịch”. Trong khi đó, theo Luật Du lịch 2017, căn hộ du lịch được quy định là một trong những cơ sở lưu trú du lịch.
Từ đó cho thấy, tuy đã có một số văn bản có nhắc đến loại hình Condotel nhưng hiện chưa có bất kỳ văn bản nào quy định chính thức về định nghĩa của loại hình đặc biệt này mà chỉ dừng ở mức đề cập. Dựa vào các cách hiểu trên, Condotel không phải chỉ là nhà ở, hay văn phòng, mà là một sản phẩm hoàn toàn mới, cần được định nghĩa chính thức và có hành lang pháp lý riêng.
(b) Chưa có căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với Condotel
Trước ngày 20/5/2023, chưa có văn bản chính thức nào đề cập đến việc xác lập quyền sở hữu đối với Condotel. Khác với các căn hộ chung cư được cấp Sổ Hồng, việc mua bán Condotel chỉ thực hiện qua các hợp đồng mà không có một tài liệu nào ghi nhận quyền sở hữu của người mua đối với các công trình này. Điều đó cho thấy, vướng mắc lớn nhất của Condotel là chưa có một khung pháp lý rõ ràng theo pháp luật Việt Nam ghi nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm này và điều này đã tạo ra sự lo lắng cho các nhà đầu tư khi mong muốn sở hữu Condotel.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho thấy, đến cuối năm 2022, chỉ riêng Condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 – 70 năm. Như vậy, hoàn thiện hành lang pháp lý cho các sản phẩm Condotel là vấn đề vô cùng cấp bách ở thời điểm hiện tại.
2. Từ ngày 20/5/2023, có cơ sở để cấp Sổ Hồng cho công trình Condotel
Sự xuất hiện của Nghị Định 10 đã phần nào tháo gỡ được vướng mắc pháp lý của sản phẩm Condotel, cụ thể là quyền sở hữu đối với công trình Condotel.
Cụ thể, khoản 4, Điều 1 của Nghị Định 10 đã bổ sung quy định cấp Sổ Hồng cho Condotel như sau:
“Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Theo đó, những công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp Sổ Hồng.
Vấn đề cần làm rõ trong quy định này chính là mục đích lưu trú du lịch được hiểu như thế nào dưới góc độ pháp luật Việt Nam. Khoản 6, Điều 2 Luật Cư trú 2020 quy định “lưu trú” là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày. Còn “du lịch”, theo Khoản 1, Điều 3 Luật Du lịch 2017, được hiểu là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Trên cơ sở các quy định đã nêu, mục đích lưu trú du lịch có thể được hiểu là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày nhằm đáp ứng nhu cầu tham gia, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Như vậy, với quy định mới của Nghị định 10, các cơ sở lưu trú du lịch được quy định tại Điều 48 Luật Du lịch 2017 như Condotel, khách sạn, biệt thự du lịch, nhà nghỉ du lịch,… sẽ được cấp Sổ Hồng.
3. Còn tồn tại vướng mắc trên thực tế liên quan đến việc cấp Sổ Hồng theo Nghị Định 10
Nghị Định 10 tuy đã giải quyết được vấn đề cấp Sổ Hồng cho Condotel nhưng vẫn còn tồn tại một số hạn chế như sau:
(a) Vướng mắc về thời hạn sở hữu Condotel
Theo nội dung của Nghị Định 10, các Condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được cấp Sổ Hồng. Theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ tối đa là 50 năm. Cũng theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013,
“khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”
Theo quy định này, Nhà nước có quyền cho hoặc không cho gia hạn sử dụng đất, nên có thể xảy ra khả năng là các chủ dự án và chủ sở hữu Condotel không được gia hạn sử dụng đất. Do đó, trong trường hợp thời hạn sở hữu Condotel vượt quá 50 năm, quyền lợi của các chủ sở hữu Condotel có thể bị ảnh hưởng trực tiếp. Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ thời hạn sở hữu Condotel hoặc tạo ra một cơ chế “ưu tiên” gia hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong trường hợp thời hạn sở hữu Condotel lớn hơn 50 năm.
(b) Nghị Định 10 chưa quy định chi tiết về việc “đủ điều kiện” để được cấp Sổ Hồng đối với Condotel
Bên cạnh đó, Nghị Định 10 vẫn chưa quy định chi tiết thế nào là “đủ điều kiện”, cụ thể là liệt kê các điều kiện để Condotel được cấp Sổ Hồng, mà dẫn chiếu sang các văn bản khác như pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, chưa có một cơ quan nhà nước cụ thể chịu trách nhiệm xác định việc “đủ điều kiện” của nhà đầu tư và công trình. Condotel là một sản phẩm mới, không giống như các công trình được cấp Sổ Hồng trước đó, việc thiếu hướng dẫn cụ thể có thể khiến các cơ quan cấp phép trở nên “nhát tay” trong việc cấp Sổ Hồng. Bên cạnh đó, Condotel có những đặc điểm riêng biệt của các sản phẩm này. Do đó, việc ghi nhận cụ thể các điều kiện để cấp Sổ Hồng đối với loại hình này là vô cùng cần thiết, góp phần giúp cho việc áp dụng quy định trên thực tiễn diễn ra hiệu quả hơn.
Lưu ý: Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ tập trung trình bày việc cấp Sổ Hồng đối với Condotel, mà không phân tích về các loại hình khác liên quan đến Nghị định 10.
