Hiện nay, hoạt động mua nhà ở hình thành trong tương lai trở nên phổ biến trong xã hội bởi tính khan hiếm và giá trị lớn của các bất động sản có sẵn. Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai giúp giảm áp lực về tài chính cho người mua do có thể lựa chọn thanh toán thành nhiều đợt. Tuy nhiên, hình thức đầu tư này đồng thời cũng mang nhiều rủi ro như trì hoãn kéo dài hay đầu tư vào các “dự án ma”.
Để hạn chế các rủi ro này, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua. Tuy nhiên, quy định về bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được quy định rõ ràng và đầy đủ.
Vì vậy, ngày 30 tháng 9 năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó bao gồm quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư 11/2022/TT-NHNN sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 4 năm 2023.
Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo Thông tư 11/2022/TT-NHNN, “Bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai” là việc ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại theo thỏa thuận đã ký.
Điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện đối với chủ đầu tư
Yêu cầu chung đối với chủ đầu tư:
- Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp.
- Được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà ngân hàng thương mại phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Ngoài ra, đối với chủ đầu tư là người không cư trú, chủ đầu tư phải là tổ chức và phải đáp ứng một trong những yêu cầu sau:
- Là doanh nghiệp thành lập và hoạt động tại nước ngoài có vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam dưới hình thức đầu tư quy định tại điểm a, c khoản 1 Điều 52 Luật Đầu tư hoặc dưới hình thức đầu tư khác quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 52 Luật Đầu tư; hoặc
- Ký quỹ đủ 100% giá trị bảo lãnh hoặc có bảo đảm đủ 100% giá trị bảo lãnh bằng tài sản của chủ đầu tư gồm số dư tiền gửi tại chính ngân hàng thương mại bảo lãnh và chứng chỉ tiền gửi của chính ngân hàng thương mại bảo lãnh; hoặc
- Bên mua là người cư trú.
Điều kiện đối với ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:
- Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
- Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.
Trình tự, thủ tục bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Cấp bảo lãnh
Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Bước 2: Ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Để cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư cùng nhau ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thoả thuận. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng này cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua nhà ở.
Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ nội dung hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai do các bên liên quan thỏa thuận, quyết định trên cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật.
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành.
Bước 3: Phát hành thư bảo lãnh
Sau khi ký hợp đồng mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.
Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì ngân hàng thương mại có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết.
Để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bên mua phải gửi hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (gồm yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua kèm danh mục chứng từ, tài liệu cần phải cung cấp) cho ngân hàng thương mại.
Ngân hàng thương mại kiểm tra hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh được xuất trình, đối chiếu với các điều khoản và điều kiện quy định trong thư bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hợp lệ.
Trong vòng 5 ngày làm việc tiếp theo sau ngày ngân hàng thương mại nhận được hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hợp lệ, ngân hàng thương mại có trách nhiệm thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh đã cam kết đối với bên mua, đồng thời hạch toán ghi nợ vào tài khoản cho vay bắt buộc số tiền đã trả thay cho chủ đầu tư và thông báo cho chủ đầu tư biết.
Chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ số tiền ngân hàng thương mại đã trả thay và số tiền lãi theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Nội dung trình bày trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi yêu cầu tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ LMP Lawyers.
